Управление недвижимостью — это, — студопедия

Существует 2 подхода при реализации механизма управления недвижимостью:

1) Экономически-хозяйственный механизм реализации целей, т.е. формирующей целью системы является прибыль.

2) Социально-экономический – полноправным субъектом системы является человек, т.е. система его целей, потребностей является определяющей при создании того или иного бизнеса.

Механизм управления – это практические рычаги, стимулы, посредством которых органы управления воздействуют на общество, производство и любую социальную систему с целью достижения стоящих перед ней цели, задач.

Основные подходы при реализации системы управления недвижимостью:

– Маркетинговый – следует из определения маркетинга., как предпринимательской деятельности по продвижению товаров или услуг.

– Системный – это принцип исследования объекта недвижимости как систему взаимосвязанных элементов подсистемы (вход – процесс – выход – обратная связь, внешняя среда).

Функции системы управления в рамках системного подхода:

Бизнес-коммуникация – это взаимодействие субъектов системы информатизации.

Информатизация – обеспечение структурированной информации имеющей практическое значение при обосновании и решении задач связанных с определенной деятельностью.

Информация – это сведения, которые снижают неопределенность наших знаний или иных объектах.

Принципы управления недвижимостью могут быть объединены в 3 группы.

1 гр. Принципы, характеризующие требования к формированию системы управления.

1. Принцип обусловленности функций управления недвижимостью целями системы управления недвижимостью:

Функция управления недвижимостью формируются и изменяются не произвольно, а в соответствии с потребностями и целями системы управления:

– глобальная цель – получение прибыли;

– организационно-техническое развитие системы управления;

– охрана окружающей среды;

2. Принцип первичности функций управления недвижимостью:

Состав подсистем структуры управления недвижимостью:

– организационная структура, требования к работникам, их численность зависят от содержания количества и трудоемкости функций управления недвижимостью.

3. Принцип оптимальности соотношений интра и инфра функций системы управления недвижимостью. Определяет пропорции м/у функциями направленными на организацию системы управления недвижимостью (интрафункций) и функциями управления недвижимостью (инфрафункций).

4. Принципы оптимальности соотношения управленческих приоритетов. Требует опережения функций управления на развитие недвижимости, по сравнению с функциями, направленными на обеспечение функционирования недвижимости.

5. Принцип резервирования. Каждый работник должен выполнять функции вышестоящего, нижестоящего сотрудника и нескольких работников своего уровня.

6. Принцип экономичности. Предполагает наиболее экономическую и эффективную организацию системы управления недвижимостью.

7. Принцип прогрессивности. Подразумевает соответствие системы управления недвижимостью передовым зарубежным и отечественным аналогам.

8. Принцип перспективности. Следует учитывать перспективу развития организации.

9. Принцип комплексности. Предполагает учет всех факторов влияющих на систему управления недвижимостью (СУН).

10. Принцип оперативности. Своевременное принятие решений.

11. Принцип простоты. Гласит, что чем проще СУН, тем лучше она работает.

12. Принцип научности. Разработка мероприятий по формированию СУН не должны основываться на достижениях наук и учитывать в области управления изменения законодательства, развития экономики в рыночных условиях.

13. Принцип иерархичности. В вертикальных разрезах СУН должна обеспечивать иерархичное взаимодействие между звеньями управления.

14. Принцип автономности. В вертикальных и горизонтальных разрезах СУН должна быть рациональна.

15. Принцип согласованности. Взаимодействие между звеньями системы должно осуществляться в соответствии с целями организации.

16. Принцип устойчивости. Необходимо учитывать регулятора при отключении системы от цели.

17. Принцип прозрачности. СУН должна обладать концептуальным единством, содержать единую терминологию; деятельность всех руководителей должна строиться на единых элементах для различных по своему содержанию процессов.

18. Принцип комфортности. СУН должна содержать так удобств для творческих процессов обоснования, выработки, принятия и реализации решения.

2 гр. Принципы информатизации СУН. Эти принципы можно разделить на:

1. Принципы системности предполагает, что процесс создания комплексных систем фирмы д/б основан на предварительном системном анализе объекта и системы управления.

2. Принцип комплексности. Требует взаимосвязи работ по комплексности всех проводимых работ в фирме.

3. Принцип эффективности. Связан с правильным определением круга эффективных функций, технологий и задач в качестве критерия экономической эффективности.

4. Принцип создаваемых систем. Гласит, что комплектация должна производиться с учетом новых задач и перспектив.

– системно-технические. Должна соблюдаться при создании высокотехнических систем.

– Организационные. Ориентированы на организационное обеспечение систем.

5. Принцип первого руководителя. Руководителю д/б обеспечен доступ к информации организации.

6. Принцип подготовки персонала.

7. Принцип предварительной подготовки объекта. Может включать изменение организационной структуры, функциональных обязанностей персонала, системы документооборота.

3 гр. Принципы, определяющие направления развития СУН.

1. Принцип концентрации в 2-х направлениях.

I. Концентрация усилий всех работников на решение основных задач.

II. Концентрация однородных функций в одном подразделении.

2. Принцип специализации (разделение труда).

3. Принцип параллельности. Одновременное выполнение разных управленческих решений.

4. Принцип адаптивности. Адаптация СУН к изменяющимся целям объекта управления и его функционирования.

5. Принцип преемственности. Общая методическая основа по проведению работ совершенствования СУН.

6. Принцип непрерывности. Отсутствие перерывов в работе или функционировании СУН.

7. Принцип безопасности. СУН должна быть максимально безопасна для участников.

8. Принцип оптимальности соотношения видов собственности. Определяет пропорции м/у видами собственности (гос., муницип., обществ., приватизир. и др.).

9. Маркетинговый подход должен быть базовым при разработке мероприятий в области планирования, организации, учета и контроля. Результаты маркетинг. обоснований позволяют определять важнейшие приоритеты при разработке стратегических целей на основе прогноза рыночных тенденций.

Современная концепция маркетинга это концепция ориентации деятельности на потребителя. Концепция маркетинга подразумевает осуществление следующих основных функций:

1) комплексное изучение рынка;

2) изучение изменения потребностей личных и общественных;

3) применение полученных знаний о рынке для создания эффективной системы управления недвижимостью.

4) правильная организация строительства и продажа объекта.

При этом подходе участники рынка недвижимости решают следующие проблемы:

1) покупатель ищет для себя объект недвижимости с максимально полезными качествами с минимальной ценой.

2) продавец аналогичный объект хочет продать по максимальной цене.

3) задача работников муниципалитета – проверка чистоты сделки.

В маркетинговый цикл включены следующие функции:

3. Организация процесса маркетинга.

4. Учет, контроль.

Управление маркетингом недвижимости это комплексная система по обеспечению конкурентоспособных качеств проектируемого объекта, либо комплексная система по реализации концепции маркетинга создаваемого объекта недвижимости.

Процесс управления маркетингом недвижимости имеет следующую последовательность:

1. Исследование рынка.

2. Отбор целевых рынков.

3. Разработка концепции маркетинга.

4. Реализация маркетинговых мероприятий.

6,7. Девелопмент – это управление инвестиционным проектом, в сфере недвижимости. Включены следующие аспекты:

1. Выбор экономического эффективного проекта.

2. Получение всех необходимых разрешений.

3. Определение условий привлечения инвесторов.

4. Разработка механизмов и форм возврата кредита.

5. Поиск и привлечение инвесторов.

6. Отбор подрядчиков, их финансирование и контроль за работой.

7. Реализация создаваемого объекта недвижимости «Комбиинвест» – отеч. опыт.

8. Критерий эффективности управления недвижимостью.

Эффективность – это отношение полезного эффекта (рез-т) к затратам на его получение.

Наиболее простым способом анализа эффективности управления недвижимостью является отношение обобщающего показателя к ресурсам.

Наиболее распространенный показатель – это отношение прибыли к ресурсам, используемым в процессе строительства, используются следующие коэффициенты:

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

– систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

– оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

– управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

– правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

– экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

– техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности являетсядостижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью – это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости-.

а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

– создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;

– введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;

– контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

– регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

– лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

– налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

– реализация государственных целевых программ;

– установление амортизационных норм;

– реформирование жилищно-коммунального хозяйства;

– комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.

2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

3. Управление определеннымиобъектами недвижимости:

– операционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

– инвестиционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

– управление системами жилой недвижимости;

– управление системами нежилой недвижимости.

Обслуживанием городского жилого фонда занимаются районные жилищные агентства. Системами нежилой недвижимости управляют районные агентства КУГИ.

Управляющий недвижимостью – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь — арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.).

Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В техпаспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта. Это создает необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта недвижимости.

Одна из задач применения техпаспорта объекта недвижимости – передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

Техпаспорт здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте недвижимости в здании и на территориях, прилегающих к нему) можно было бы:

– после окончания строительства или капремонта здания начать в плановом и целесообразно рассчитанном порядке уход, обслуживание и содержание в порядке конструкций, систем оборудования и дворовых территорий;

– постоянно осуществлять функции по уходу, обслуживанию и содержанию в порядке объектов недвижимости таким образом, чтобы при оптимальных затратах добиться роста их доходности;

– обеспечить запланированные периоды содержания и сроки эксплуатации конструкций и систем оборудования, а также энерготехническое хозяйство;

– обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за объектом недвижимости, а также осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.

Техпаспорт здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:

– общие данные об объекте;

– контактные данные участников проектирования и строительства объекта недвижимости;

– задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования;

– данные о расположении важнейших машин и помещений обслуживания, а также необходимые количественные данные;

– внутренние и наружные поверхностные конструкции;

– плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показатели, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также рабочие показатели систем;

– плановые сроки эксплуатации важнейших конструкций и строительных деталей, установленные на этапе проекта;

– количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды содержания и, задачи;

– ведение ежедневного журнала ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических ресурсовна проведение ремонта;

– инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях;

– данные о приложениях к техпаспорту.

В случае проекта капитального ремонта техпаспорт объекта недвижимости с приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать таким же образом, как и при проекте нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны в ГК РФ Жилищном кодексе РФ. Однако, в субъектах Федерации система управления недвижимостью решается по разному и принимают в ней участие различные отраслевые структуры, работу которых координирует Администрация субъекта.

Контрольные вопросы и задания

1. Что такое недвижимость? Назовите основные отличия движимого имущества от недвижимого.

2. Как классифицируется жилая недвижимость? Составьте схему классификации.

3. Как классифицируется коммерческая недвижимость? Составьте схему классификации.

4. Назовите основных субъектов рынка недвижимости.

5. Охарактеризуйте основные формы продажи недвижимости.

6. Каковы особенности управления недвижимостью?

7. Кто такие «риэлторы»? В чем заключается риэлторская деятельность?

8. Охарактеризуйте основные направления деятельности риэлторов.

studopedia.org – Студопедия.Орг – 2014-2019 год. Студопедия не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования (0.004 с) .

Недвижимость может приносить немалый доход, если управлять объектами грамотно. Основная цель управления недвижимостью – получение прибыли.

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс разного рода мероприятий, необходимых для достижения поставленных целей.

Среди них можно назвать:

• Эффективное обслуживание и эксплуатация;
• Менеджмент, маркетинг и продвижение объекта.

Подходы к управлению недвижимостью постоянно меняются и совершенствуются. В этой сфере деятельности есть куда развиваться.

Грамотный управляющий должен обладать знаниями и опытом в таких сферах как:

• Законодательство, в частности, гражданское право;
• Управление инвестиционными проектами.

Управление недвижимостью настолько востребовано, что многие образовательные учреждения специально подготавливают специалистов под данный профиль деятельности.

Потребность в них растет по многим причинам:

• Увеличение потребностей населения;
• Грамотное управление недвижимостью приносит немалую прибыль;
• Для эффективного управления объектами недвижимости требуются уникальные навыки.

Инвестиционное управление на порядок выше, чем привычные риэлторские услуги. Это деятельность, за которую несет ответственность непосредственно управляющий. Направлена она на извлечение прибыли исходя из реализации имеющихся полномочий, возможности использовать и распоряжаться.

Выполнять функции управляющего может:

• Юридическое лицо;
• Физическое лицо.

Под управлением коммерческими объектами принято понимать целый комплекс операций:

• Строительство и инвестирование;
• Пользование и владение;
• Обмен, передача в залог;
• Посреднические операции.

Объектами управления могут быть:

• Здания различного назначения;
• Имущественные комплексы предприятий разных форм собственности;
• Частные земли и частные жилые объекты.

К субъектам управления относятся участники отношений с недвижимым имуществом:

• Собственники;
• Арендаторы;
• Инвесторы;
• Разного рода профпосредники (агенты, риэлторы, брокеры);
• Гос. органы и структуры.

Вопросы управления коммерческой недвижимостью особенно остро стоят в мегаполисах. На сегодняшний день наблюдается становление и развитие рынка по управлению объектами, в том числе совершенствование законодательной базы.

Стандартно в перечень услуг по управлению коммерческой недвижимостью входит:

• Разработка и улучшение концепций основных бизнес-параметров объекта;
• Организация брокериджа;
• Взаимодействие с арендаторами и оптимизация политики арендных ставок;
• Разработка маркетинг-плана;
• Анализ работы компаний, задействованных при обслуживании объекта, оптимизация в кадровой структуре.

Одним из способов получения дохода является передача недвижимости в доверительное управление.

Доверительное управление — это механизм, согласно которому владелец жилья передает частичное право на распоряжение его имуществом, для сдачи последнего в аренду.

Объектами в таком случае, могут быть:

• Квартиры, дачи, иная жилая недвижимость;
• Земельные участки;
• Коммерческая недвижимость.

Преимущества заключения договора доверительного управления для собственника очевидны:

• Недвижимость не простаивает и приносит доход;
• Не нужно тратить личное время на поиск арендаторов и контролировать оплату аренды;
• Если недвижимость находится в другом городе или даже стране, нет необходимости подстраивать свой личный график, например, под более оптимальное время для сдачи объекта в аренду.

Решение всех текущих задач будет лежать на управляющем. Кроме того, в функционал управляющего может входить обязанность по поддержке технического состояния объекта, осуществлению ремонта.

Передавать недвижимость в доверительное управление выгодно крупным компаниям, обладающим огромными площадями. Если рассуждать с позиции оказывающих услуги по доверительному управлению недвижимостью компаний, помимо больших площадей, интересны элитное жилье и коттеджи. Именно эти объекты приносят наибольший доход.

Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью

Процессом управления недвижимостью называют совокупность действий руководителя и ответственных лиц, направленных на достижение результата (получение прибыли).

Можно выделить следующие методы управления имуществом:

Обеспечивают ранжирование прав. В рамках этих методов осуществляется контроль за деятельностью объекта управления, взаимодействие с госструктурами, принятие внутренних документов и выполнение законодательных норм.

• Организационные

Заключаются в организации процесса управления в целом, разработке и реализации бизнес-программы.

Таким образом, к организационным методам относится установление полномочий руководителей, распределение функционала персонала, применение системы поощрений и санкций.

К экономическим методам можно отнести расчет и оптимизацию затрат, возникающих при управлении недвижимостью.

Заключаются в своевременном принятии мер, направленных на поддержание объектов в пригодном для использования состоянии.

О том, насколько эффективны применяемые методы управления недвижимостью, стоит судить по следующим показателям:

• Экономическая эффективность

Передавая недвижимость в доверительное управление, собственник надеется на получение прибыли. Расходы на содержание объекта, несомненно, возникнут, но при этом важно чтобы они были адекватны ситуации.

В принципе, собственник объекта недвижимости может самостоятельно продумать план действий, направленных на эффективное использование объекта, а после реализовать их. Практика показывает, что эффект будет ощутимее, а прибыль – выше, если объект передать в управление профессионалам.

В работе последних недопустимы ошибки. Если трудозатраты будут высоки, а эффект от них минимален, и собственник недвижимости, и управляющий могут вовсе остаться без прибыли. Поэтому важно не только составлять бизнес- планы и реализовывать их, но и отслеживать трудозатраты.

Важно на постоянной основе мониторить бизнес-процессы, учитывать и анализировать текущие показатели, а при неудовлетворительной работе вовремя реагировать на недостатки.

Смысл управления состоит в том, чтобы все функциональные подсистемы управления были тесно взаимосвязаны между собой. Система управления объектами недвижимости представляет собой некий пул из всех подсистем.

Таким образом, каждая отдельная составляющая системы управления: экономическая, техническая, показатели эффективности, кадровые ресурсы, в совокупности должны обеспечивать максимально эффективное функционирование всей системы управления.

Для системы управления характерны:

• Стандартные признаки: иерархичность, гибкость, многофункциональность;
• Подчинение законодательной базе;
• Наличие структуры управления;
• Отработанный процесс взаимодействия всей участников системы.

В формировании системы управления недвижимостью имеет значение:

• Разработка и внедрение оптимальных методик управления;
• Профессионализм и организационные способности игроков рынка управления недвижимостью.

Как было отмечено выше, основной целью управления недвижимостью является получение максимально возможного дохода. Таким образом, перед управляющим стоит ряд задач, которые необходимо выполнить, работая на результат.

Основная задача – организация максимально эффективного управления.

При управлении недвижимостью осуществляются следующие мероприятия:

• Обеспечение комфортных и безопасных условий.

Чтобы достичь цели, важно создать благоприятные условия для сотрудников, работающих на объекте или арендаторов. Если речь идет о коммерческом здании, необходимо обеспечить безопасный доступ в него, дополнительный сервис и доп. обслуживание, лояльный подход к арендаторам, контроль за исполнением договорных обязательств;

• Разработка и реализация бизнес-процессов, направленных на максимизацию прибыли;
• Снижение затрат на содержание здания;

Обычно основные затраты связаны с технической эксплуатацией недвижимости. Задача управляющего – оптимизировать этот показатель, грамотно организовав работу обслуживающих здание компаний;

• Увеличение стоимости объекта и наращивание активов.

В какой-то момент владелец может принять решение о продаже недвижимости. Стоимость будет зависеть и от технических характеристик, и в том числе от того, насколько эффективно работает управляющий.

Грамотный покупатель оценит доход, которых реально получить от вложений в приобретение объекта. В качестве отдельного преимущества инвестор может рассматривать наличие на объекте управляющей компании.

Структура и инфраструктура управления объектами недвижимости

Структура управления недвижимым имуществом представляет собой совокупность находящихся в устойчивых отношениях подразделений. Все они обеспечивают работоспособность объектов управления.

Инфраструктурой управления недвижимостью принято называть госорганы и спецпредприятия, которые занимаются решением вопросов в сфере недвижимости.

Если рассматривать структуру управления муниципальными объектами, субъектами управления являются люди или орг. структуры, принимающие решения относительно методов управления.

В структуре муниципального управления выделяют следующие объекты:

• Земельные ресурсы;
• Здания имущественного комплекса, объекты ЖКХ, территориальной и городской инфраструктуры.

Управляют объектами органы управления: районные и городские власти, комитеты.

Таким образом, инфраструктуру управления создают:

• Органы разного уровня власти;
• Инвесторы;
• Игроки рынка недвижимости: риэлторы, брокеры, застройщики, девелоперы, страховщики, оценочные компании, маркетологи;
• Управляющие недвижимостью.

Концепция управления недвижимым имуществом заключается в организации и проведении комплекса технических, экономических и юридических экспертиз объекта в целом. Кроме того, она подразумевает планирование и координирование действий персонала, а также оценку деятельности в целом.

Существует четыре этапа концепции управления недвижимостью:

• Изучение имеющихся в наличии объектов, анализ их состояния и тенденций рынка. На этом этапе осуществляется мониторинг рынка недвижимости. Специалисты анализируют техническое состояние и правовое положение объекта, дают оценку качеству управления.

По итогам выводов экспертов могут быть даны рекомендации по эффективному управлению объектом и его развитию в целом.

• Непосредственно разработка программы управления объектом недвижимости. В составе программы специалистами прорабатывается общая стратегия, планируются направления развития, составляется программа управления объектом.
• Реализация разработанной программы.
• Итог. Оценка полученных результатов.

Однозначно ответить на этот вопрос невозможно.

На стоимость услуг по управлению недвижимостью оказывают влияние множество факторов:

• Объемы инвестирования;
• Срок инвестирования и окупаемости проекта;
• Выбранная стратегия;
• Выбор и пути достижения конечной цели.

На сегодняшний день функционирует масса компаний, оказывающих услуги по доверительному управлению жилыми и коммерческими объектами.

Случайных людей в сфере управления недвижимостью нет. Среди игроков присутствуют:

• Иностранные управляющие компании;
• Местные компании, отделившиеся от агентств недвижимости, консалтинговых и прочих организаций;
• Компании, созданные с нуля.

Поскольку это новая сфера бизнеса, и не во всех регионах еще пришло понимание о преимуществах передачи недвижимости в управление, конкуренция на рынке подобных услуг невелика. Ниша для старта есть, новые фирмы имеют все шансы в нее войти.

Конкретные цифры назвать сложно, они зависят в том числе от характеристик объекта и объема предоставляемых услуг. Если говорить о жилой недвижимости, размер вознаграждения управляющему составляет около 10% от стоимости ежемесячной арендной платы помещения.

Если речь идет о коммерческом объекте, размер вознаграждения может составлять 15-25% от ежемесячного арендного платежа.

Итак, вопросы управления недвижимым имуществом актуальны как для владельцев жилых и коммерческих помещений, так и для муниципалитета. В системе управления задействованы объекты, субъекты и непосредственно управляющий. Конечной целью управления получение прибыли.

Управление объектами осуществляется на основании договора, заключаемого между собственником и управляющим и регламентирующего взаимоотношения сторон. Последний получает вознаграждение за оказываемые услуги.

Оцените статью: