Как оценщики оценивают квартиру

Как оценивают стоимость квартиры? Оценка недвижимости. Кадастровая оценка недвижимости

Очень часто в жизни человека возникают обстоятельства, которые вынуждают его совершать сделки с собственной квартирой. Например, когда он переезжает в другой город или намеревается взять кредит. Нередко возникает желание обменять жилые апартаменты на более просторные. В этой связи возникает проблема оценки реальной стоимости объекта недвижимости. Многие задаются следующим вопросом: «Можно ли самостоятельно определить, за какую сумму продавать свои хоромы, чтобы не прогадать»? Однако лучше не экспериментировать и воспользоваться услугами профессионалов.

Увы, мало кто знает, как оценивают стоимость квартиры, в каких случаях без сторонней помощи не обойтись. В любом случае никто не хочет продешевить с жильем, и, конечно, практически ни у кого нет возможности ждать годами «хорошего» покупателя. Именно поэтому всегда нужно предлагать реальную цену.

Безусловно, существует целый арсенал способов, посредством которых объективно определяется сумма сделки по отчуждению жилья.

Если говорить о том, как оценивают стоимость квартиры риелторы или сотрудники компаний, которые занимаются определением стоимости объектов недвижимости на профессиональной основе, то следует подчеркнуть, что у каждого из них будет своя калькуляция.

Важно помнить одно: цена жилых апартаментов зависит от целого ряда факторов, в том числе и от того, в каком настроении пребывают участники сделки в момент ее совершения.

Вы вправе попытаться самостоятельно определить хотя бы приблизительную плату за свое жилье, даже если не имеете ни малейшего представления о том, как оценивают стоимость квартиры профи. Причем сделать это может каждый здравомыслящий человек.

Вам нужно проштудировать базу объектов недвижимости, выставляемых на продажу. Выделите те квартиры, которые схожи с вашими по метражу, количеству комнат, удаленности от метро, этажности, возрасту дома, инфраструктуре. Теперь отметьте самое дешевое и самое дорогое жилье. После этого вычислите среднее арифметическое из указанных сумм – это и будет цена вашего жилья. При этом не забывайте о том, что практически все собственники слегка завышают стоимость квартиры, оставляя за собой право поторговаться с потенциальным покупателем.

Можно поступить еще проще: позвонив в любое агентство недвижимости и представившись покупателем, вы всегда узнаете от агентов, на какую минимальную сумму придется раскошелиться человеку, приобретающему квартиру в том или ином районе.

Хотите знать, как оценивают стоимость квартиры специалисты? Все не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Оценка недвижимости осуществляется при помощи анализа объекта по нескольким критериям, которые в конечном итоге и определяют его действительную стоимость.

Рассмотрим их более детально.

1) Месторасположение объекта недвижимости. Город риелторами условно делится на районы, к примеру, центральный, спальный, окраина.

2) Площадь объекта недвижимости. Ни для кого не секрет, что чем больше квадратура жилья, тем дороже оно стоит.

3) Наличие объектов инфраструктуры. Конечно же, если в непосредственной близости от дома находятся больница, детский сад или рынок, то за квартиру можно просить приличную цену.

4) Наличие ремонта. Безусловно, обшарпанные стены или потрескавшийся кафель будут снижать стоимость жилья, однако если вы перед сделкой поклеите новые обои и сделаете легкий косметический ремонт, то смело можете поднимать цену, естественно, в разумных пределах.

5) Этажность. Так уж повелось, что квартиры, находящиеся на первых и последних этажах, пользуются меньшим спросом у покупателей, поэтому и цена по сравнению с другими апартаментами будет ниже.

Оценка недвижимости производится при помощи еще одного незамысловатого способа. Какого? Все очень просто.

Вы подаете рекламные объявления о продаже квартиры в местные газеты и указываете примерную цену, которую определили, исходя из вышеуказанных пунктов. После этого следите за тем, сколько желающих откликнулось на ваше предложение. Если звонков много, то это признак того, что вы указали немного заниженную цену, которую впоследствии можно несколько поднять. После этого вы вновь исполняете роль телефонного диспетчера и контролируете ситуацию. Однако следует отметить, что этот способ хорош для тех, кто никуда не торопится и имеет в запасе массу свободного времени. Не исключено, что только спустя год вам удастся с максимальной выгодой заключить сделку.

Конечно же, если вы занятой человек и вам нужно срочно продать жилье, следует действовать по другой схеме, поскольку оценка стоимости недвижимости – это удел профессионалов. Сегодня на рынке существует огромное количество компаний, которые помогают в определении реальной стоимости жилья. Чтобы они сделали свою работу, вы должны представить им правоустанавливающие документы (разовое свидетельство) на квартиру, справку из БТИ (форма 11а).

Еще раз подчеркнем, что рыночная оценка недвижимости может производиться экспертом по индивидуальной методике. Нужно помнить о том, что это весьма специфичная процедура, на конечный результат влияют разноплановые по своей природе критерии.

Способы расчета стоимости квартиры, используемые профессионалами

Следует отметить, что экспертная оценка стоимости объектов недвижимости происходит посредством трех способов расчета:

1) Затратный. Он основывается на том, что цена апартаментов определяется исходя из размеров затрат, которые владелец понес при ремонте объекта недвижимости (транспортировка стройматериалов, их стоимость, заработная плата подрядчикам, налоги и прочее). Плюс к этому оценщик должен учесть уровень инфляции, амортизацию. Принимая во внимание данные факторы, он корректирует расчет.

2) Доходный. Данный способ специально предназначен для объектов коммерческой недвижимости. Смысл его предельно прост. Цена помещения определяется исходя из размера потенциальной выгоды, которую получит новый собственник в будущем. Однако способ подходит исключительно для магазинов и торговых центров.

3) Сравнительный. Этот метод считается у экспертов самым распространенным. В таком случае оценка стоимости объектов недвижимости определяется посредством сравнения с другими аналогичными предложениями о продаже квартир. Поскольку его использование не предполагает специальных познаний, данный метод обойдется вам не так уж и дорого.

Заключая договор с конкретной компанией, занимающейся оценкой недвижимости на профессиональной основе, не будет лишним поинтересоваться, посредством какого метода они определяют стоимость апартаментов. Если вам не понравится тот или иной способ оценки, вы всегда сможете выбрать другого эксперта.

Следует отметить, что кадастровая оценка недвижимости производится БТИ, и теперь именно от этого показателя будет зависеть размер налога на дома и квартиры.

Итак, вы планируете оформить ипотечный кредит, и сотрудники банка пошли вам навстречу в этом вопросе. Вы должны знать о том, что сразу же возникнет проблема определения реальной стоимости ваших квадратных метров. Безусловно, кредитное учреждение предложит своего оценщика, однако не торопитесь верить в то, что в своей работе он будет руководствоваться принципом непредвзятости.

Естественно, велика вероятность того, что он намеренно завысит стоимость ваших будущих апартаментов. Именно поэтому выбирайте банковские учреждения, которые предоставляют клиентам право выбора оценщика или согласны провести несколько независимых экспертиз, чтобы цена жилья была действительно объективной. Кроме того, останавливаясь на той или иной программе ипотечного кредитования, вы должны заранее просчитать ликвидационную стоимость жилья. Другими словами, необходимо ответить на вопрос о том, сколько будет стоить ваша квартира, если ее придется продавать в максимально сжатые сроки. Учтите тот факт, что рыночная стоимость жилья примерно на 30% выше ликвидационной.

Вышеописанные рекомендации помогут вам произвести оценку своими силами, тем самым вы сэкономите семейный бюджет. Однако помните, что в некоторых случаях без помощи специалистов вам не обойтись.

Как проводится оценка стоимости квартиры в 2019 году

Рано или поздно каждому собственнику приходится выяснять, сколько стоит его квартира. Для этого необходимо провести оценку.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Как выполняется процедура, кем, какие документы для этого нужны и какие сведения будут учитываться при определении цены? Разберем основные положения законодательства России по данной теме за 2019 год.

Иногда владельцу недвижимого имущества приходится обращаться к оценщику стоимости таких объектов. И необходимо проведение оценки квартир в нескольких случаях, которые и рассмотрим далее.

Выясним также, какие особенности процедуры стоит знать гражданам и организациям, у которых в собственности есть жилые объекты?

В нормативных актах рассмотрены вопросы относительно того:

• обязательна ли оценка недвижимости в некоторых случаях;
• стоит ли указывать в отчетности оценщика предполагаемое использование результата;
• должны ли быть фото имущества, что оценивается, как отразить состояние недвижимости.

Независимой оценкой имущества называют процедуру, при которой устанавливается стоимость объекта в соответствии с поставленными целями и задачами.

Предметом оценки может быть объект, находящийся во владении граждан или компаний.

Независимая оценка — комплекс услуг, при которых изучается стоимость недвижимости или движимых объектов.

Проводятся экспертизы и оформляется отчет согласно требованиям законодательства, актуального в РФ на текущий момент. Оценивать могут стоимость здания, строения, сооружения, квартиры и комнаты.

Независимую оценку недвижимости проводят в обязательном порядке в таком случае:

• если передается объект в доверительное управление или долгосрочный вид аренды;
• если жилье предполагается использовать как залог при оформлении кредита в банковском учреждении;
• при переуступке долгового обязательства;
• при сделках с недвижимым имуществом;
• если объект передается в уставной капитал или фонд компании;
• при обязательном страховании или определении суммы страхового возмещения при наступлении страховых случаев;
• при отчуждении или передаче квартиры в пользование муниципалитета;
• если необходимо реализовать инвестиционные проекты, куда привлекаются средства города.

Оценка проводится также, если возникают споры о стоимости объекта, разрешаемые в судебном порядке, и когда:

• увеличивают номинальную стоимость доли участника в уставном капитале;
• определяют показатели рыночной цены недвижимости заемщика, чтобы удовлетворить кредиторские требования (для ипотеки);
• определяют размер ущерба;
• составляют брачный контракт;
• делят имущество при расторжении брака и необходимо определить долю имущества из совместной собственности;
• оптимизируют налоговую базу (Приказ № 26н, что был принят властями 30.03.2001);
• приватизируют государственное или муниципальное жилье (ФЗ № 178);
  проводят реорганизацию или ликвидируют организацию со статусом юридического лица.

При оценивании устанавливают:

• балансовую стоимость, которая учитывается при ведении бухучета;
• рыночную стоимость;
• инвестиционную стоимость;
• ликвидационную;
• восстановительную;
• арендную.

Независимая оценка позволит уменьшить риск того, что будут фальсифицированы результаты экспертизы. Так можно защитить интересы собственника жилья от мошенников.

Оценщики при выполнении своей работы опираются на нормы Федерального закона № 135 Об оценочной деятельности, а также на Федеральные стандарты оценки.

При проведении оценки стоит руководствоваться также ФСО № 1. К примеру, этапы процесса рассмотрены в данном документе в разделе 4, пункте 16.

В том случае, если оценка квартиры меньше стоимости квартиры, гражданину стоит обратиться к специалистам и провести независимую оценку, чтобы получить объективную информацию.

Влияющие факторы на независимую оценку:

Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки?

Оценка квартиры для ипотеки является необходимым этапом в ее оформлении. Потенциальному заемщику нужно знать, какие документы необходимы и как, собственно, происходит оценка квартиры для ипотеки.

Процесс оформления ипотеки происходит в несколько этапов.

1. Сначала потенциальному заемщику необходимо собрать необходимый пакет документов для рассмотрения банком его кандидатуры в качестве клиента (Подробнее см. Какие документы нужны для оформления ипотеки (список)).
2. После предварительного одобрения устанавливается примерная сумма, которую банк согласен предоставить в качестве займа для покупки квартиры.
3. После этого можно переходить к самому главному – выбору подходящей квартиры. Однако она должна устраивать не только заемщика, но и банк в качестве залога.

Согласно условию ст.9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, в договоре об ипотеке, помимо условий кредитования, должен быть прописан предмет ипотеки и его оценочная стоимость. Расходы по ее определению полностью ложатся на плечи заемщика.

К услугам какого оценщика прибегнет потенциальный заемщик ипотечной ссуды – его личное дело. Но, как правило, у банка есть список рекомендуемых оценочных организаций, заключению которых банк безоговорочно доверяет.

Настаивать на выборе одной из них он не вправе, но все-таки целесообразно остановиться на оценщике из списка, представленного банком. Это значительно ускорит рассмотрение заявки на ипотеку, ведь банковской службе безопасности не придется проверять неизвестного оценщика.

Независимый оценщик должен быть легитимен, то есть состоять в любой из зарегистрированных организаций оценщиков (о чем свидетельствует наличие у него свидетельства о членстве в СРО) и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более трехсот тысяч рублей.

Полис страхования говорит об определенном опыте и профессионализме, а в случае ошибки он сможет компенсировать ущерб заказчику. Выбор оценщика необходимо предварительно согласовать с банком.

Также банк выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимости. Отчет должен соответствовать не только установленным стандартам Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), но и индивидуальным стандартам самого банка.

Установленная форма позволяет сотрудникам банка наиболее полно и ясно получить представление о залоговой недвижимости. В ней могут быть прописаны различные специфические моменты, касающиеся как самой квартиры, так и ее местоположения в доме, а также рекомендации оценщику по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

Это еще один повод выбрать оценщика из рекомендуемого списка, который уже неоднократно выполнял подобные заказы.

В противном случае, есть вероятность, что оценочный отчет банк отклонит, а на заказ повторной оценки у заемщика не будет времени.

Для заказчика оценки недвижимости процедуру можно условно поделить на 2 этапа.

Сначала необходимо созвониться с оценщиком, оговорить стоимость и сроки заказа на оценку, оставить заявку на заключение договора оценки. В договоре оценки прописывается дата, цели и задачи, вид требуемой оценки.

Для проведения ее требуются следующие документы (достаточно копий):

• документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),
• кадастровый паспорт помещения (из БТИ),
• по возможности план и экспликация,
• паспортные и контактные данные заказчика.

С оценщиком необходимо договориться о времени его приезда для оценки состояния квартиры. По приезду он рассмотрит ключевые характеристики квартиры, подтвердит отсутствие незаконных перепланировок, сделает необходимые для заключения оценки фотографии.

Что представляет собой оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости для ипотеки производится в несколько подходов:

1. Сравнительный (аналоговый) подход: проводится сравнительный анализ всех осуществленных аналогичных сделок на рынке недвижимости.
2. Доходный подход:оценивается перспективность повышения рыночной стоимости.
3. Затратный подход:определяются затраты на возведение аналогичного объекта. Это основной фактор, определяющий ликвидность недвижимости.

При комплексном подходе учитывается масса деталей:

• касающихся местоположения квартиры (округ, микрорайон, близлежащие застройки, транспортная и социальная инфраструктура, близость промышленной зоны);
• касающихся состояния дома, в котором находится оцениваемая квартира (тип, этажность, год постройки, материалы наружных стен и перекрытий, техническое обеспечение здания, общее состояние);
• касающихся состояния квартиры (этажность, квадратура, количество и площадь комнат, остекление окон, наличие лоджии или балкона, планировка, состояние коммуникаций, наличие видимых дефектов отделки).

Таким образом, учитываются только неизменные характеристики квартиры. Наличие качественного ремонта может увеличить рыночную стоимость, но никак не повлияет на ликвидность квартиры.

На основе полученных данных оценщиком формируется отчет. Он содержит в себе оценку рыночной и ликвидационной стоимости залогового имущества.

Сам оценочный отчет дополняется снятыми в процессе осмотра квартиры фотографиями, копиями документов оценочной компании (лицензией, полисом, свидетельством об образовании юридического лица, имеющимися сертификатами), нумеруется, прошивается, заверяется печатью и подписью ответственного лица.

Юридически он обладает статусом официального документа. На его формирование в среднем требуется 1-2 дня, в некоторых случаях до 5 дней.

Установленный срок лучше сразу уточнить при выборе той или иной оценочной компании. Ведь большинство документов, которые потенциальный заемщик подает в банк для рассмотрения, действительны в течение ограниченного периода времени.

Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью

Рыночная и ликвидная стоимость залоговой квартиры в редких случаях не совпадает. Это повод задуматься о действительной ценности приобретаемой квартиры. Или о возможной ошибке в оценке.

В любом случае, банк в выдаче займа опирается на меньшую из заявленных сумм. Если рыночная стоимость меньше ликвидной, то банк выдаст займ на рыночную стоимость залоговой квартиры. Если же, наоборот, ликвидная стоимость меньше рыночной (то есть той, которую желает получить продавец квартиры), то для заемщика будет доступен займ меньшего размера, чем требуется для приобретения квартиры, и придется изыскивать дополнительные средства. Или искать другой вариант квартиры.

Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки

В прошлом имели место быть различные мошеннические схемы, связанные с умышленно неправильной оценкой недвижимости для ипотеки.

Например, потенциальный заемщик мог договориться с оценщиком об указании в отчете заведомо завышенной оценки квартиры.

Таким образом, банком выдавалась большая сумма для приобретения квартиры, и заемщик мог компенсировать этим отсутствие необходимого первоначального взноса.

Сейчас возможность таких махинаций полностью исключена. Банки многократно и тщательнейшим образом проверяют все отчеты и свидетельства того, что заемные средства были использованы по назначению.

Оценщик вполне может ошибиться и без злого умысла, выбрав неправильные для анализа аналоговые варианты квартир. Рыночная стоимость периодически изменяется, и трудно спрогнозировать, какой она будет через пять-десять лет.

В случае неисполнения заемщиком обязательств, банк может и не покрыть все свои убытки при продаже залогового имущества.

Деятельность оценщика регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. за номером 135-ФЗ. Согласно основным положениям, оценщик несет как финансовую, так и уголовную (в отдельных случаях) ответственность за допущенные в оценке недвижимости ошибки.

Если у заказчика есть доказательства в виде альтернативной оценки рыночной стоимости квартиры, то он может оспорить их в судебном порядке согласно ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Оценщик же обязан возместить все убытки, понесенные заказчиком впоследствии.

Как повысить оценку стоимости квартиры для специалиста по ипотеке

Оценочную стоимость квартиры желают повысить заемщики, чтобы получить побольше денег по ипотеке. С большинством банков такие махинации не проходят. Ответной реакцией становится отказ в кредитовании. Специалисты в банках отлично осведомлены о средних ценах на рынке недвижимости. Для профессионалов не составит труда заметить нестыковки реальной ситуации и преподнесенных в оценочном альбоме данных. Чтобы не попасть в безвыходное положение, когда невозможно вернуть время назад и заказать оценку честным независимым экспертам, после чего получить заем, узнайте, как сейчас проводится оценка недвижимости.

Когда вы просите у банка деньги взаймы на приобретение жилой недвижимости и оставляете эту же квартиру в залог, банк стремится обезопасить себя. Для этого ему нужна информация о квартире, ее качестве, цене. Стоимость учитывается:

• рыночная – как продается на рынке жилье с такими же характеристиками, в данном районе города;
• ликвидационная – цена, по которой квартиру можно будет продать срочно, если вы не выполните условия ипотечного договора.

Эти два основных показателя выше влияют на решение о выдаче долгосрочного кредита (ипотеки).

Кроме банка, оценочный альбом требуют и страховые компании. А эти организации проверяют все еще более досконально. Любые выявленные фальсификации могут привести к проверкам оценочной компании, самого оценщика. Лицензию отберут очень быстро. Если подложные оценочные альбомы составляются часто, то наказание будет следовать по Уголовному кодексу РФ. А собственник, заказавший «левую» оценку, в лучшем случае обойдется штрафом. В худшем, согласно УК РФ попадет в суд за использование заведомо подложных документов, взятку должностному лицу, склонению к нарушению закона ответственного лица (оценщика).

Страховые компании, при наличии ипотеки, доверяют тем оценщикам, которые составляли вам альбом для банка. Но перепроверить – это их святая обязанность.

Кроме банков, страховых компаний, независимую оценку требует суд при бракоразводном процессе, когда супруги делят имущество.

Процедура оформления быстрая. В течение 2 – 3 дней оценочный альбом будет готов, если:

1. Собственник предоставит все документы на квартиру и выписку из ЕГРН.
2. Словесно опишет жилье оценщику (так бывает, когда супруги разводятся и один из них не дает документы и в квартиру не пускает).
3. Не имея документов, пригласите оценщика в квартиру.

Заказать оценку можно компаниям, аккредитованным вашим банком. Дл этого узнайте, есть ли такой список у специалиста по ипотеке.

Бывает, что ограничений в выборе компании нет. Но банк советует обратиться к оценщикам Ассоциации. На сайте http://www.ocenchik.ru/ORGS проверьте госрегистрацию и лицензию компаний.

Внимание! Проверьте у оценочной компании и оценщика наличие лицензии и документа об окончании вуза по специальности. Закон требует, чтобы лица, занимающиеся оценкой недвижимости, были квалифицированными, законопослушными специалистами.

Если компании-однодневки, которые готовы за определенную плату оформить завышенную оценку. Вы можете быть уверенны, что разница заявленной стоимости не сильно отличается от реальной рыночной? Потому что в противном случае, банк без объяснения причины откажет в займе. Второго шанса вам могут не дать, если не докажете, что имели корыстных целей, а просто по незнанию выбрали неквалифицированного оценщика.

Аккредитованные банками независимые оценочные компании, пользуются доверием и у банкиров, и у страховщиков. Все организации, которые работают на свой имидж долгие годы, дорожат репутацией и хотят продолжать деятельность, не будут болеть за чьи-то интересы. Перейдя на сторону клиента – потеряют доверие банков, а делая оценку в пользу банка – потеряют частных клиентов.

Оценка объекта недвижимости, как это делается, и какие цифры будут фигурировать в альбоме, не знаете только вы. Специалисты банков все тщательно проверяют и сверяют. Закрыть глаза на фальсификат могут, только если разница в стоимостях очень маленькая (50 тыс. руб., например). Как думаете, будет ли финансовая организация давать деньги в кредит, ничего не пересчитывая и не перепроверяя? Такого никогда не происходит. Поэтому, чтобы исключить сомнения, оценку залогового имущества проведет и представитель банка. Его слово будет решающим в определении рыночной стоимости, а главное – ликвидационной стоимости, по которой жилье будет выставляться на продажу, в случае просрочек.

Сколько стоят похожие квартиры – не секрет. Информация доступна. Достаточно позвонить в несколько риэлторских компаний. Банки не хотят создавать проблемы и отпугивать этим своих клиентов, поэтому сразу предлагают список компаний-оценщиков, которым можно доверять. Вы не обязаны идти именно туда, но кредит доверия у фирмы должен быть высоким. Банк не имеет право навязывать конкретную организацию. Но заемщики – простые люди, которые никогда не сталкивались с необходимостью что-либо оценивать. Искать по всей стране, а еще хуже, в интернете, оценщиков, совершенно неправильно. Вы знаете, по каким параметрам делать выбор? По закону банк может предоставить полный список всех аккредитованных организаций по оценке. Из этого списка, заемщик может выбрать любую.

Обмануть специалиста по ипотеке невозможно – он работает в команде таких же профессионалов. Ваш оценочный альбом пройдет проверку группы экспертов. Обман не принесет ничего хорошего, кроме проблем.

Вопросы и ответы

Зачем оценочный альбом нужен, если есть договор купли-продажи и там указана цена? Зачем банку эта оценка, когда у него свои специалисты есть?

Продавец имеет право назначать любую цену. Покупатель может согласиться или не согласиться. Это отношения двоих лиц, участвующих в товарно-денежных отношениях. Банк здесь – третье, незаинтересованное лицо. Ему все равно, состоится сделка или нет. Но покупатель хочет исполнить свое желание не на свои деньги, а за деньги банка. Банк втянули в сделку. Он требует гарантий. Ему нужно что-то в залог, что можно продать и получить назад свой капитал, если покупатель нарушит обещание вернуть долг. Сколько стоит товар (квартира) на самом деле, если ее нужно будет быстро продать? Как будет падать стоимость с годами? Этого банк не знает.

Ему нужно мнение эксперта, которым является профессиональный оценщик. Независимый – потому что и покупатель не хочет обмана. Банк требует дополнительных гарантий, и в сделку вступает еще одно лицо – страховая компания, потому что за долгие годы кредита может случиться все, что угодно и с покупателем (уже и заемщиком, и залогодателем), и с товаром (квартирой, которая и является залогом). Страховая компания тоже хочет знать, сколько в реальности стоит квартира, чтобы посчитать сумму страховки. В такой ситуации, стоимость квартиры по договору купли-продажи играет роль только в отношениях продавца, покупателя, при подписании договора ипотеки, в суде, в налоговой. Оценщик дает ответ на вопрос банка о ликвидности – стоит эту квартиру брать в залог или нет.

Где гарантия, что крупные оценочные компании не врут в пользу банка?

Точно так же банк думает о вас. Поэтому компании выдерживают нейтралитет. Они не зависят от банка или клиента.

Кто должен платить оценщикам – покупатель или продавец? Этот вопрос решается по обоюдному согласию. Но для ипотеки на альбоме в графе «заказчик» фигурирует покупатель (заемщик).

При проведении сделок с жилплощадью не обойтись без определения стоимости объекта. Для этого нужно не только знать, что такое оценка квартиры и в каких случаях она потребуется. Стоит также выяснить, кто уполномочен проводить оценочные мероприятия, какие документы следует подготовить инициатору процедуры и как избежать лишних расходов.

Говоря просто, оценка недвижимости – это процедура, позволяющая определить стоимость имущества с учетом поставленных задач и целей. В качестве предмета оценки может выступать объект, являющийся собственностью граждан либо юрлиц.

Оценочные мероприятия обязательны при:

• заключении договора кредитования с банком. Нужно оценить свою квартиру, чтобы оформить ее в качестве залога;
• переуступке долговых обязательств;
• передаче недвижимости в долгосрочную аренду;
• отчуждении или передачи объекта в пользование муниципалитета.

Как предписывает российское законодательство, рыночная оценка квартиры проводится в соответствии со стандартами, принятыми Союзом независимых оценщиков. Это значит, что сначала оценочная компания собирает подробную информацию об интересующем объекте. Затем специалисты подвергают полученные данные анализу и лишь после этого устанавливают рыночную стоимость (РС) недвижимости.

Ниже мы обсудим, какое значение имеет тип жилья и характеристики строения, в котором оно находится, например, этажность дома или его удаленность от центра.

Кстати, стоимость недвижимого имущества определяют и органы БТИ, поэтому важно не запутаться в терминологии. Так, оценочная стоимость квартиры по БТИ называется еще инвентаризационной. Эта характеристика нужна при проведении следующих операций с недвижимостью:

Российское правительство планирует к 2020 году заменить инвентаризационную стоимость объекта кадастровой ценой.

Прежде чем обсуждать детали, следует выяснить, для чего нужна оценка квартиры. Необходимость обращения к оценщику обусловлена разным подходом к определению стоимости жилья продавцом и покупателем.

Первый опускает малозначительные со своей точки зрения детали и видит исключительно преимущества недвижимости. В результате он стремится установить максимально возможную стоимость квартиры, которая часто оказывается завышенной.

Покупатель же при оценке квартиры применяет свои критерии.

Если сторонам не удастся прийти к компромиссу, недвижимость так и останется непроданной. И лишь специалист предложит ее оптимальную стоимость.

Для проведения работ оценщику нужны определенные бумаги. Как правило в этот список входит:

• паспорт владельца квартиры:
• правоустанавливающие документы на жилье;
• план квартиры из БТИ;
• технический и кадастровый паспорт недвижимости;
• выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений.

Оценка квартиры для продажи проводится:

• представителем профильной компании, имеющей лицензию на предоставление данного типа услуг, например, БТИ;
• профессиональным риелтором. Поскольку этот специалист оперирует самыми свежими данными в конкретном сегменте рынка, для него не составит труда определить оптимальную стоимость квартиры для продажи.

Не всем известно, кто должен делать оценку квартиры, покупатель или продавец. Ведь за эту услугу нужно будет заплатить немалую сумму. Ее конкретное значение зависит от типа объекта – находится ли жилье в новостройке или в доме, который уже сдан в эксплуатацию.

В России сложилась следующая практика: обычно эти расходы оплачивает лицо, получающее доход от сделки, то есть продавец.

Большое значение имеет то, кто оценивает квартиру при продаже. Обращаться за этой услугой следует только к сертифицированному оценщику либо к компании, имеющей лицензию на проведение таких работ. У исполнителя не должно быть личной заинтересованности в стоимости объекта.

Прежде чем приступить к оценочным мероприятиям, специалисты выбирают подходы, которые планируют использовать при определении стоимости жилья. Из названия этих методов становится понятно, как оценивают квартиру оценщики:

1. Затратный. Подразумевает определение стоимости воспроизводства идентичного объекта с учетом текущих цен.
2. Сравнительный. Основан на сравнении жилья с аналогичными объектами, информация о стоимости которых находится в открытом доступе.
3. Доходный. Основывается на оценке предполагаемых доходов от сдачи жилья в аренду.

Сравнительный подход требует использования корректировок при определении стоимости объекта. Их применение зависит от характеристик оцениваемого объекта. Например, корректировка на площадь квартиры при оценке рыночной стоимости учитывает следующую зависимость: каждые 5 м2 на 1% уменьшают стоимость 1 м2 на 1%.

Используются и другие типы корректировки на:

1. Торг (7%).
2. Условия сделки. Стоимость объекта, свободного от прав третьих лиц, возрастает на 10%.
3. Право собственности. Если объект не зарегистрирован в ЕГРН или на него наложены обременения, то его цена снижается на 5-10%.
4. Местоположение. На 15% дешевле станет жилье, удаленное от остановок транспорта – каждые 200 м понижают его цену на 1%.
5. Этаж. Квартиры на верхних этажах дороже, чем на нижних. Корректировка на первый этаж составляет 15% и 10% – на последний.
6. Класс качества отделки. Качественный ремонт увеличит цену на 10%.
7. Тип дома. Объекты в домах блочного/панельного типа дешевле на 10-15%.
8. Общую и жилую площадь.
9. Вид из окон (10-15%). Помещения с окнами, выходящими на дорогу стоят значительно дешевле, чем те, окна которых обращены во двор. Дороже всего объекты с окнами по обе стороны дома.
10. Наличие балкона/лоджии (до 5%).
11. Планировку и количество санузлов. Квартиры с раздельным санузлом стоят дороже примерно на 5%.
12. Ликвидность доли в квартире (от 10 до 40%).

В последние годы вопрос, как вызвать оценщика квартиры, не особо беспокоит потребителей, ведь многие уже научились искать подобную информацию в интернете. Любая уважающая себя компания создает в сети собственный сайт.

Для поиска подходящей фирмы-контрагента достаточно ввести в строку поисковой системы фразу «оценочные компании» и упомянуть название города, в котором находится объект.

Отечественным законодательством допускается также оценка квартиры без выезда оценщика на объект обследования. Но для этого владелец жилья должен отправить качественные фотографии всех помещений, а также скан-копии перечисленных выше документов на электронную почту компании, с которой заключен договор о выполнении работ.

Полученный в результате оценочный отчет обладает юридической силой.

Справка об оценке квартиры, как иногда называют оценочный отчет, оформляется в письменном виде на бумажном носителе. Перечень обязательных пунктов в этом документе определяет Федеральный Закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998 .

В документе должны содержаться:

• данные компании-исполнителя работ;
• технические параметры предмета оценки;
• метод и алгоритм расчета стоимости и так далее.

Для ознакомления приведем пример отчета для оценки квартиры.

На отчете должна стоять подпись и печать оценщика или фирмы, проводившей оценку. Согласно ст.12 ФЗ № 135, указанная в этом документе стоимость достоверна. Ее можно использовать при осуществлении различных сделок с имуществом.

Вопрос, сколько действует оценка квартиры, обычно не возникает у тех, кто использует данную характеристику сразу после ее определения. Однако это не всегда возможно. Предположим, у владельца недвижимости возникли сомнения в достоверности оценки. Тогда единственным вариантом решения проблемы является обращение в суд. Но никто не гарантирует, что рассмотрение дела не затянется на месяцы.

Из положений ФСО № 1 можно узнать, каков срок действия оценки квартиры.

Как следует из документа, сведения, полученные в результате проведения оценочных работ, потеряют актуальность через полгода после официального утверждения отчета.

Хотя реальная стоимость недвижимости может остаться прежней, банк или судебная инстанция, вероятнее всего, не примут указанное в документе значение.

Какие характеристики влияют на итоговый результат оценки

Специалисты учитывают многие ценообразующие факторы при оценке квартиры. К ним, например, относится:

1. Год постройки здания.
2. Местоположение.
3. Этаж, на котором расположен объект.
4. Площадь кухни.
5. Количество комнат.
6. Состояние отделки.
7. Качество покрытия полов.
8. Состояние инженерных систем и сетей.
9. Тип квартиры:
   • элитная недвижимость;
   • жилье бизнес-класса;
   • помещения эконом-класса.

Кроме того, имеет зачение дата продажи, наличие/отсутствие ограничений права собственности, соотношение общей и жилой площади.

Точные сведения о том, сколько по времени делается оценка квартиры, обычно упоминаются в договоре между заказчиком и компанией-исполнителем. Там же указывается время и дата посещения объекта экспертом по оценке.

В идеальном случае, если заказчик заранее подготовил все документы, оценочные мероприятия выполняются в течение 1-2 рабочих дней.

Если клиент недостаточно подготовился, придется выделить время на сбор недостающих сведений. Это значит, что сроки исполнения оценки квартиры затянутся.

Стоит упомянуть важный нюанс. Предположим, стороны сделки нашли компромиссный вариант относительно стоимости квартиры, но покупатель на данный момент не располагает нужной суммой. На то, чтобы накопить или собрать недостающие средства, потребуется время, в течение которого ситуация на рынке может измениться.

В этом случае тоже важно, кто платит за оценку квартиры. В связи с тем, что данные в отчете потеряют актуальность, заказывать услугу придется еще раз. Чтобы не потерять некую сумму, продавец может потребовать от покупателя оплаты очередных оценочных работ.

Оценка недвижимости при разделе совместно нажитого имущества

Ответ на вопрос, как проходит оценка квартиры во время раздела общей собственности, содержится в с т.91 ГПК РФ . Закон оговаривает установление следующих видов цены:

• инвентаризационная стоимость (ИС);
• рыночная стоимость;
• если ИС не определена, цена устанавливается по договору страхования.

Если намечается сделка с недвижимостью, одним из собственников которой является несовершеннолетний гражданин РФ, следует разобраться, как произвести оценку квартиры.

Особенность ситуации заключается в том, что в данном случае придется оценивать два помещения – продаваемое и приобретаемое, а результаты следует предоставить в органы опеки.

Срок создания рабочего варианта оценочного отчета составляет 2-3 дня.

В случае затопления жилья пострадавшая сторона должна знать, как происходит оценка квартиры и вовремя инициировать мероприятие. В этом случае гражданин сможет предъявить соседям финансовые претензии, которые будут учитываться даже при рассмотрении дела в суде.

Ситуация усугубится, если при заливе была повреждена не только облицовка стен и потолков.

Переклеить обои или покрасить потолки вполне могут сами жильцы затопленной квартиры, но вот наличие мебели или техники, пострадавшей от контакта с водой, переводит вопрос взаиморасчетов в иную плоскость.

Ипотека предполагает выдачу крупной суммы, поэтому неудивительно, что заемщики делают оценку квартиры. В случае утраты ими платежеспособности, банк продаст жилье, приобретенное за счет ссуженных средств, и покроет убытки по договору долгосрочного кредитования.

Данные оценочных работ банкиры применяют в качестве ограничителя на максимальный размер займа.

Когда право собственности на квартиру еще не переоформлено и кредитующий банк принимает решение выдать ссуду, услугу оценки обычно заказывает текущий владелец помещения, а оплачивает заемщик.

Как определить стоимость комнаты в квартире коммунального типа

При оценке комнаты в коммунальном жилье места общего пользования не учитываются. Существует немало случаев, требующих оценки объектов данного типа, например:

• составление брачного договора;
• страхование комнаты;
• спорные ситуации при наследовании либо разделе имущества.

Оценка стоимости для аренды квартиры выполняется при сдаче жилья внаем. Значение этой характеристики зависит от:

• местоположения и состояния квартиры;
• общей и жилой площади;
• наличия и состояния инженерных систем и коммуникаций.

Иногда установить арендную плату можно путем сравнения похожих предложений, опубликованных в интернете.

Для выяснения кадастровой стоимости жилья, расположенного на территории РФ, достаточно посетить сайт Росреестра . Для этого нужно вести в специальную форму кадастровый номер квартиры или ее адрес.

Если КС требуется предоставить в какую-то инстанцию, например, в суд, тогда через Росррестр можно заказать официальную справку на бумажном носителе.

При осуществлении некоторых сделок с квартирой не обойтись без помощи специалиста по оценке. Составленный им отчет имеет юридическую силу, поэтому его можно использовать при обмене и продаже жилья, при оформлении ипотеки и так далее.

Оцените статью: